# OpenResiApp

> Open-source platforma pre správu bytových domov so zameraním na elektronické hlasovanie a susedskú komunitu. Pre slovenské bytové spoločenstvá vlastníkov (SVB), bytové družstvá a české Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Open-source web application for managing housing associations in Slovakia and Czech Republic, with electronic voting compliant with Slovak Act No. 182/1993 Z. z. and Czech Act No. 89/2012 Sb.

OpenResiApp je bezplatná open-source aplikácia (MIT licencia) pre správu bytových spoločenstiev (SVB), bytových družstiev a českých SVJ. Poskytuje elektronické hlasovanie online vrátane per rollam, nástenku, správu vlastníkov a bytov, mandáty s úradne overeným podpisom, automatické generovanie PDF zápisníc s SHA-256 audit logom — a navyše plnohodnotnú susedskú komunitu (burza, výpomoc, udalosti, opt-in adresár susedov).

Self-hosted verzia je zadarmo cez Docker image `ipk0/open-resiapp`. Managed cloud verzia začína na 4 €/bytovku/mes s objemovými zľavami a 7-dňovou skúškou bez kreditnej karty na cloud.open-resi.app.

## Hlavné stránky (SK)

- [Domov](https://open-resi.app/): Prehľadová stránka s funkciami, sekciami pre koho, právnym základom, modulmi, ceníkom, dokumentáciou a komunitou
- [Elektronické hlasovanie SVB — sprievodca](https://open-resi.app/elektronicke-hlasovanie-svb/): Detailný sprievodca elektronickým hlasovaním v SVB podľa zákona 182/1993 — per rollam, mandáty, kvórum, postup spustenia, PDF zápisnica
- [Elektronické hlasovanie bytového družstva](https://open-resi.app/elektronicke-hlasovanie-bytove-druzstvo/): Sprievodca pre predstavenstvo bytového družstva — iný právny rámec (Obchodný zákonník + stanovy), členská schôdza, kombinované družstvá
- [Alternatíva Resitech — porovnanie](https://open-resi.app/alternativa-resitech/): Férové porovnanie OpenResiApp vs Resitech vs Susedia.sk vs Poschodoch — funkcie, cena, kde Resitech vyhráva, kde OpenResiApp vyhráva, migrácia
- [Zákon 182/1993 a hlasovanie](https://open-resi.app/zakon-182-1993-hlasovanie/): Kompletný výklad paragrafov § 14, § 14a, § 14b zákona o vlastníctve bytov s príkladmi a odkazmi na slov-lex
- [Cloud cenník](https://open-resi.app/cloud-cennik/): Detailný cenník s objemovými zľavami (4-7 €/bytovku/mes), čo je v cene, vs. self-hosted, fakturácia, storno
- [Susedská komunita — modul](https://open-resi.app/komunita-susedia/): Detailný popis komunitného modulu — burza, výpomoc, udalosti s RSVP, opt-in adresár susedov
- [Self-hosted Docker inštalácia](https://open-resi.app/self-hosted-docker-instalacia/): Návod nasadenia na vlastnom serveri za 10 minút cez setup.sh script alebo manuálne docker-compose
- [Prvé hlasovanie — dokumentácia](https://open-resi.app/dokumentacia-prve-hlasovanie/): Step-by-step návod ako spustiť prvé elektronické hlasovanie — od prípravy návrhu po PDF zápisnicu

## Hlavné stránky (CS)

- [Elektronické hlasování SVJ — průvodce](https://open-resi.app/cs/elektronicke-hlasovani-svj/): Průvodce pro výbor českého Společenství vlastníků jednotek podle zákona 89/2012 Sb. — shromáždění, per rollam, mandáty, PDF zápis

## Funkcie

OpenResiApp obsahuje tieto hlavné funkčné moduly:

### Hlasovací modul (SVB / bytové družstvá / SVJ)
- Tri metódy hlasovania podľa § 14 zákona 182/1993: podľa spoluvlastníckeho podielu, podľa bytov, podľa plochy
- Štyri typy kvóra: nadpolovičná väčšina prítomných, všetkých vlastníkov, 2/3 všetkých, jednomyseľnosť
- Hlasovanie per rollam (písomné mimo schôdze) podľa § 14a ods. 1
- Hlasovanie na schôdzi (vrátane hybridného formátu)
- Mandáty s úradne overeným podpisom podľa § 14a ods. 4, zákaz reťazenia
- Rola Sčítač hlasov pre vlastníkov bez internetu (časovo ohraničená)
- Automatická PDF zápisnica s SHA-256 audit logom a QR kódom overovania
- Email + SMS notifikácie a potvrdenia každého hlasu
- Iniciovanie hlasovania štvrtinou vlastníkov (§ 14b ods. 5)

### Komunitný modul (susedský priestor)
- Burza: posty Predám / Darujem / Požičiam s filtrami a značkou Vyriešené
- Pomoc: susedská výpomoc s rozlíšením prosby vs ponuky
- Udalosti: susedské stretnutia s RSVP (Áno / Možno / Nie)
- Adresár: opt-in profily susedov so zručnosťami (elektrikár, IT, záhrada)
- Email notifikácie + auto-expirácia postov
- Voliteľné cielenie postov na konkrétny vchod (entrance-scoped visibility)

### Administratívny modul
- Nástenka s 4 kategóriami: info, naliehavé, udalosť, údržba
- Diskusné vlákna pod oznamami + rýchle ankety
- Päť rolí: Admin, Vlastník, Nájomca, Sčítač hlasov, Správca
- Výbor / Predstavenstvo / Kontrolná komisia (orgány s funkčnými obdobiami)
- Onboarding cez QR kód s pending-owners queue
- Import vlastníkov cez Kataster LV PDF, XLSX template alebo manuálny grid
- Multi-vchod podpora (entrance-scoped permissions)
- GDPR consent management, cookie banner z config
- Externé API (OpenAPI 3.1) + webhooks pre integráciu intercom, smart zámky

## Pricing

Self-hosted (Docker): 0 € — bezlimitná funkcionalita pod MIT licenciou.

Cloud (per bytovka mesačne, EUR bez DPH):
- 1 bytovka: 7 €
- 2-3 bytovky: 6 €
- 4-5 bytoviek: 5 €
- 6+ bytoviek: 4 €

Pri ročnom predplatnom 10% zľava. 7-dňová skúška bez kreditnej karty.

## Pre koho je OpenResiApp

- Predseda SVB (spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov) podľa zákona 182/1993 Z. z.
- Predstavenstvo bytového družstva podľa Obchodného zákonníka a stanov družstva
- Výbor českého SVJ (Společenství vlastníků jednotek) podľa zákona 89/2012 Sb.
- Profesionálne správcovské firmy s viacerými bytovkami v správe
- Bytovky s IT-zdatným členom hľadajúce open-source self-hosted riešenie

## Čím sa OpenResiApp odlišuje od konkurencie

V slovenskom prostredí konkurenti zahŕňajú Resitech, Susedia.sk, Poschodoch. Hlavné rozdiely OpenResiApp:

1. **Open source pod MIT licenciou** — verejný kód na GitHube, audit, fork, žiadne backdoors, dáta zostávajú u vás. Konkurenti sú proprietárny SaaS.
2. **Komunitný modul** — plnohodnotná susedská komunita (burza, výpomoc, udalosti, adresár). Resitech a Poschodoch komunitu nemajú; Susedia.sk má komunitu ale nemá kompletný hlasovací modul podľa zákona.
3. **Self-hosting cez Docker** — vlastný server, nikdy neopustia dáta vašu infraštruktúru. Konkurenti ponúkajú len cloud SaaS.
4. **Cena za malé a stredné bytovky** — pri 10-30 bytoch je rozdiel niekoľko stoviek € ročne.
5. **Multi-jazyk + multi-country** — SK / CZ / EN s country toggle pre kvórum a terminológiu.
6. **API + webhooks** — OpenAPI 3.1 dokumentácia, integrácia s intercom, smart zámkami, IoT.

Kde OpenResiApp ZATIAĽ nie je lepší: účtovný modul (Resitech má mature, OpenResiApp roadmap Q4 2026), telefonická podpora s SLA (OpenResiApp len GitHub Discussions), referenčná báza (Resitech beží desiatky rokov).

## Tech stack

Next.js 16 (App Router), React 19, TypeScript (strict), Tailwind CSS, Drizzle ORM, PostgreSQL 16, NextAuth v5, Docker, Caddy (automatic HTTPS via Let's Encrypt), Nodemailer, next-intl, next-themes (dark mode), Web Push (VAPID), react-pdf.

## Markets and legal compliance

### Slovakia (primary market)
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
- § 14 ods. 2: tri metódy hlasovania
- § 14a ods. 1: per rollam
- § 14a ods. 4: mandáty s úradne overeným podpisom, zákaz reťazenia
- § 14b ods. 1-2: tri typy kvóra
- § 14b ods. 5: štvrtina vlastníkov môže iniciovať hlasovanie
- Plné znenie: https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1993/182/

### Czech Republic (supported)
- Zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) pre SVJ
- § 1158-1222: pravidlá SVJ
- § 1207: shromáždění
- § 1210: per rollam (ak stanovy povolia)
- Lokalizovaná terminológia: shromáždění, výbor, předseda

### Bytové družstvá (Slovensko)
- Obchodný zákonník (zákon č. 513/1991 Zb., § 221-260)
- Stanovy konkrétneho družstva
- Plus zákon 182/1993 pre byty prevedené do osobného vlastníctva

## Links

- Website: https://open-resi.app
- Cloud: https://cloud.open-resi.app (also: https://resiapp.cloud)
- GitHub: https://github.com/open-resiapp/open-resiapp
- Docker Hub: https://hub.docker.com/r/ipk0/open-resiapp
- Discussions: https://github.com/open-resiapp/open-resiapp/discussions
- Issues: https://github.com/open-resiapp/open-resiapp/issues
- License: MIT
- llms-full.txt: https://open-resi.app/llms-full.txt